陈杰：为人民群众建设“好房子” 支撑城市聚人兴业引资

　　陈杰

　　“城，以盛民也。”城市因人聚而兴，但聚人先要有“容器”，也就是要有足够的房子。

　　自1998年城镇住房制度市场化改革取得突破之后，中国城市房屋建设进入快车道。2022年，全国城市人均住房建筑面积达到36.52平方米。

　　与之相伴，巨大规模、数百亿平方米面积的城镇住宅实体、住区环境的建造及服务数亿城市居民的居住服务消费，通过投资激发、就业增进、消费促进、税收增长和地方财政实力增强、经济资本快速积累、金融资金加快形成等多种途径，对中国城市发展和经济增长产生了重要的拉动作用。

　　2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议首次提出，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。要大力提高住房品质，为人民群众建设“好房子”。2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》，把建设“好房子”扩容为建设“四好”，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。2025年6月，国务院常务会议进一步提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

　　可见，“好房子”不仅要着眼于城市居民居住品质提升，更要着眼于如何让城市高质量发展与居民安居宜居和谐共生、协同互促，从而实现可持续升级的宜居。

　　填补“好房子”供给缺口，蕴含着巨大的发展潜力

　　城市住房事业发展对国民经济社会发展所起的最大作用，是其扩增城市“容器”从而提升城市聚人能力的效应，助力城镇化快速推进，加快城乡融合发展，优化劳动力及土地等资源要素配置效能。

　　从1985年到2024年，中国城镇常住人口净增6.8亿人，城镇人均住房建筑面积净增近27平方米。这表明，住房短缺问题对城镇化进程的制约影响在总量上基本消除。可以说，改革开放以来尤其1998年以来快速增加的城镇房屋供给，有力支撑中国城市快速变大、变宽和变高。

　　城市需要必要的高度，才能实现“盛民”与“兴业”的互促。高楼在城市房屋中的占比，体现了城市土地的价值。以上海为例，全市高楼（八层以上房屋）在1980年只有121幢，总建筑面积仅有127万平方米，在全部房屋面积中占比不到1.4%。1998年，上海高楼也只有2743幢，总建筑面积4498万平方米，在全部房屋面积中占比为14.3%。但到了2023年，上海高楼已有5.8万幢，总建筑面积约5.9亿平方米，在全部房屋面积中占比达到37%，真正成为一个高楼众多、高度繁荣的现代化国际大都市。

　　1998年以来城镇住房事业的快速发展，支撑书写了短短20多年内数亿人口规模的快速城镇化与城镇人口住房脱贫解困同频共振的发展奇迹。然而，城市住房宽裕度的增加，并不总与品质提升同步，中国城市住房仍然存在不少结构性缺口。“好房子”绝不简单等同于“大房子”“贵房子”或“新房子”，而要基于居住品质升级需求，结合城市发展理念转型与模式转换精准适配。新形势下，填补“好房子”供给缺口，蕴含着巨大的发展潜力。

　　首先，中国城市现有居民对高品质“好房子”的潜在需求还很大。

　　目前，中国城市居民家庭还有近三分之一居住在2000年之前建造的小区，大城市中心城区居民住在老旧住房占比更高。调研显示，1998年房改之前建成的老旧房屋，功能设施相对落后，配套服务较差，社区环境改善也受到很多制约。在2025年全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造。

　　事实上，即便在房地产市场高速增长时期建成的一些商品房，由于大规模批量化建造，经常有规模上万户甚至数十万户的超级大盘小区，密度过大，高度过高，相当一部分还保养不佳。加之青年一代对住宅及居住区的品质要求提升很快，十几年前设计建造的次新房有很多已落后于快速迭代的市场新需求。因此，通过规划引领、标准引导、政策支持和改变住房供给模式，加快提供满足市民居住升级需求的“好房子”，对扩内需、稳投资、促就业有多方面的助力作用。

　　其次，中国城市近郊农村居民对城市高品质“好房子”有很高的潜在需求。

　　“七普”数据显示，中国5亿农村居民有40%以上居住在2000年之前建造的房子里。同时，农村住房建造质量标准偏低，并限于各种先天基础条件，可享受的公共服务资源有限。

　　调研显示，中国城市尤其二三线城市近郊农村居民就近进城购买“好房子”，不仅正在成为这一群体改善居住品质，享受更好的子女教育、医疗、养老等公共服务的重要途径，也有助于释放内需潜力，促进城乡融合发展，缩小城乡差距。

　　再次，中国城市尤其大城市的现有住房存量与新市民、青年人的居住需求之间存在多维错配。

　　供需错配主要体现在户型、面积、地段、价格和服务等多维度。2021年7月，国务院办公厅发文提出加快发展保障性租赁住房，正是为了动员社会多元主体、多种资源面向大城市新市民、青年人，提供契合他们需求、多维可及的租赁型“好房子”。这里的“可及性”，应当从资格可获得、空间可到达、财务可负担、价值可接受、使用可持续等多维度去理解。

　　近年来，上海在保租房建设与运营方面，积极推进“一张床、一间房、一套房”的多层次保租房体系，并积极进行融资创新，至今已有3单保租房REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）发行，占全国保租房REITs发行总数7单的近一半，募集资金超过56亿元。

　　实践证明，新建、改造与筹措多策并举，稳步增加针对新市民、青年人可及可负担的“好房子”供给，不仅可极大释放部分群体的消费潜力和激发奋斗热情，还能与城市聚人兴业引资结合，提升城市发展能级。

　　最后，在进入存量时代的大背景下，“好房子”建设、筹措需与城市更新、城乡要素资源配置优化协同发力。

　　在城市更新视角下，除了造新房，更重要的是加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子改造成“好房子”。在这一方面，各地有不少好经验、好做法。比如，杭州浙工新村、武汉青山区21街坊、成都中央花园二期等老旧小区探索居民自组织、自出资的自主更新，既展示了“好房子”来源的多样化，也是创新城市社区更新机制的重要尝试。

　　此外，一些城市探索在城区周边农村集体建设用地建租赁住房。这个路径不仅可加快“好房子”供给，还能优化城乡土地与资本等要素配置，助力城乡实现共同富裕。

　　进一步看，“好房子”供给的增加，不仅意味着提升居住品质，还意味着通过城市存量资源盘活、城市空间结构优化、城乡要素资源统筹和社会多元主体活力激发，让中国城市有源源不断的增长新动能。

　　不仅要发挥引力作用，还要产生积极的凝心效应

　　中国城镇化进程进入下半场，与之相伴的是人口结构的巨大变迁。如何保持对新市民、青年人的吸引力，成为城市发展面临的一个重要课题。

　　调研发现，一些城市面向新市民、青年人建造或筹集的新型租赁社区，入住率尚可，但这部分群体“聚而不凝”，对社区及城市的融入感、认同感较弱，心理上的不稳定感、不安全感较强。“好房子”不仅要发挥聚人的引力作用，还要产生积极的凝心效应。

　　第一，“好房子”要给予居者充足的居住安全感。

　　房子的首要功能是要遮风蔽雨。对每个人来说，住房都应该成为安全、健康和放心享受私密生活的地方。2025年政府工作报告提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。把“安全”界定为“好房子”的首位特性，充分说明各界在这一点上已达成高度共识。

　　第二，“好房子”要提供居者高度的居住稳定感。

　　关于城市的本质特征或“城市性”，学者有不同的说法。美国社会学家甘思认为，城市相比农村最大的特征是居住不稳定性。还有社会学家指出，居住的不稳定性，意味着本应最私密的生活事务、本应最可掌控的周边环境具有较大不确定性和不可预测性。这极易刺激人们的焦虑感、不安感和对社会的不信任感，从而影响对社区的融入和在所处城市中构建身份认同。

　　居住稳定性与家庭的稳定性紧密相连。英文的住房（housing）与住家（home）同源，且经常可混用，只是home带有更明显的个体指向和情感依托。中文的“家”既指作为建筑实体的住宅，也指作为社会单位的家庭，体现了中国古人对家庭与住房紧密联系、住房是家庭构建基石的深刻理解。

　　对于长期在城市定居生活的个体及家庭来说，随着经济资本和社会资本的积累，居住不稳定性逐步减少，并伴随对日常生活的熟悉感、可预测性和掌控能力提升，对社区的融入程度和城市的认同程度通常就会达到较高水平。

　　无论是新市民还是青年人，当他们进入一个新城市或独立走入城市社会时，过渡期的居住稳定性直接影响他们是否愿意留下来在此生活和奋斗。从这个意义上看，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人是很有精准性的。

　　当然，固定的居住环境并不总是带来安全感。对新市民、青年人来说，光有居住稳定性是不够的，还要有随时可及的社区及社会支持系统，让城市“温度”随时可感知。就此而言，“好房子”的首位特性——安全，就不能只是建筑与日常使用层面的安全保障，还要能够提供心理层面的安全感。

　　第三，“好房子”“好社区”要能催化城市新人良性的“再社会化”。

　　新市民、青年人在一个城市的第一个居住社区，往往也是其在新城市“再社会化”的第一站。调查显示，中国城市居民75%的时间在居住社区中度过。虽然“一老一小”在居住社区中度过的比例会更高一些，但青年人的比例也不低。尤其随着生产数字化的推进，不少青年人居家工作甚至在社区中创业。因此，住房及社区对于很多新市民、青年人来说，是社会生活的最主要场景，也是习得当地生活习惯、感知所在城市文化与价值观的主要途径之一。

　　第四，通过“好房子”“好社区”的良好公共服务体验，提升对当地政府的信任、对所处社会的认同。

　　住房及社区是个体和家庭获取社会资源和公共服务的主要入口，也因此成为社会中的“锚点”。在大多数国家，家庭地址都是基本公共教育、医疗健康、养老等基本公共服务分配的依据，并直接影响就业机会、文体设施、休闲娱乐、公园绿地和商业服务等社会资源的可及性。公共服务基于公共资金，其均衡性、可及性是社会公平正义的体现，关系社会和谐与社会凝聚力，也会影响社会发展潜力。公共服务能否做到高均衡性高可及性，很重要的一点就是人们居住地周边的公共服务是否足够均衡并空间可及、交通可达、财务可负担。

　　要让新市民、青年人留得下、住得安、能成业，“好房子”的供给不能只着眼于硬件层面，还要高度重视软件层面。这也就意味着，住房问题不仅仅是建筑设计师与开发商运营商的事，还需要社会多主体介入。要高度重视社区治理，并无缝隙、全方位嵌入社会治理体系。通过住房及社区的物质空间、社会空间和精神空间的三元互融互促，“好房子”“好社区”不仅有力助力“好街区”“好城市”聚人，也能产生强大的凝心作用，进而让城市不仅是高楼和人群的空间容量，更是富有温情的文明孵化器。（作者系上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、中国城市治理研究院研究员、住房与城乡建设研究中心主任）