资料图

　　“等了6个月，终于接到银行通知，让我去办理商业贷款转公积金贷款。但银行给的额度，比我预期的少。”

　　日前，网友“jiuaishik”在宁波民生e点通群众留言板上发帖，询问“商转公”新规中贷款额度是怎么计算的。

　　小e联系了发帖网友王先生。

　　王先生说，他从工商银行江北支行用商业贷款购买了江北区湖光天樾府小区的一套房子，为减轻还贷压力，他提前还了部分贷款，目前还剩80多万元商业贷款。

　　王先生说，自己公积金账户余额约有10万元，且公积金缴纳基数也比较高。现在市里发布公积金新政，稳步推进“商转公”，以减轻购房者还贷压力。他就想办个“商转公”，每月省下些贷款也蛮好。

　　4月21日，宁波公积金政策调整（点击查看往期报道）。其中，有关公积金贷款风险防控的内容，近期受到要“商转公”的购房者的特别关注。

　　其具体内容是，“借款人申请办理商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款的，应结合商业银行的贷款房屋价格评估结果，综合房屋契税价格、房屋交易价格，低者作为贷款房屋总房价”。

　　之所以受关注，是因为楼市经过四年多的深度调整，目前银行对房子的评估价，相比当时的买入价，低了很多，进而让大家觉得可能影响到“商转公”时公积金可贷额度的计算。

　　那么，政策调整后“商转公”时，公积金可贷额度具体按什么标准计算？对购房者到底有没有影响？

　　小e咨询了相关部门。

　　小e从宁波市住房公积金管理中心获得的最新消息是，政策调整后的“商转公”公积金可贷额度（指普通的商品住宅、二手住宅，不考虑安置房等特殊住宅），按同时满足以下5方面标准计算：

　　（1）不超过现行公积金最高贷款额度的金额；

　　（2）不超过公积金可贷额度计算公式计算的金额；

　　（3）不超过按照公积金缴存基数60%测算还贷能力的金额；

　　（4）不超过房屋价格——房屋价格的确定方式，为公积金贷款承办银行对贷款房屋进行价格评估，并以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格（以下简称“三价”）中的最低者作为贷款房屋总房价；

　　（5）不超过原剩余商业性贷款余额。

　　举例：

　　假设，2023年时候以300万元总价、首付90万元、商业贷款210万元买入的首套房，截至目前，已还本金120万元（含首付、提前还贷等），剩余贷款180万元。

　　现在，银行给出的评估价是180万元，低于房屋契税价格、房屋交易价格。

　　该购房者符合“首套首贷”条件，本科毕业，非二孩家庭，即公积金最高可贷130万元×（1+20%）=156万元，低于银行评估价180万元。

　　其公积金账户余额有10万元，即可贷额度10万元×20＞156万元，可按最高额度贷足156万元。

　　按公积金贷款156万元测算，其月供＜公积金缴存基数×60%。

　　则该购房者“商转公”时候的实际可贷额度，就是156万元，而不是（银行评估价180万元-已还本金120万元）=60万元。

　　如果上述例子中的购房者为二孩家庭，其公积金可贷额度是130万元×1.2×1.2=187.2万元，但因为超过了银行评估价，从风险防控角度，“商转公”时其实际可贷额度，为180万元。

　　其实，政策调整后“商转公”可贷额度的计算，与调整前最大的不同，就一点——公积金贷款额必须≤现房屋评估价（假设是三价中的最低价），其余计算标准和调整前没有区别。

　　需要注意的是，“商转公”时本金已还的比例，根据购房网签时间不同，要求有所不同：

　　①购房时间（以网签时间为准，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%；

　　②购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%；

　　③购房时间在2024年7月9日（含）后的，接下来“商转公”时已付房款比例首套房的达到20%、二套房达到25%即可。

　　“商转公”的前提，还包括：房子必须已办出不动产权证；房贷必须是纯商贷且未结清。

　　其余关于公积金贷款最高额度、可贷额度、首付比例、贷款利率等等的现行政策，参见此前报道《宁波现行房地产相关政策盘点③关于公积金贷款、购房提取政策》。（宁波民生e点通  石景）

编辑： 吴旻

纠错：171964650@qq.com