甬派资料图

在宁波市住建局统筹指导、全市11地年前年后紧锣密鼓地谋划下，并吸收去年活动的成功经验和民情民意，今天（2月28日），迭代升级后的宁波商品住房“以旧换新”活动正式启动。

2026版的“以旧换新”，相比去年那一次，迭代升级在哪些地方？对于换房人，有哪些更进一步的利好、又有哪些需要特别注意的事项？我们请宁波市住建局方面做了全方位的权威解读，如下。

关键词：扩面、放宽

旧房收购区域扩大至全市11地

旧房建成时间、面积均放宽

本次活动，旧房收购范围从之前的市区扩大到全市11地，即海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化、高新区（以下简称“市区”）和慈溪、余姚、宁海、象山（以下简称“两市两县”），分别确定收购主体收购各自指定区域内符合条件的旧房；11地各自确定的旧房收购范围，共涉及57个街道（乡镇）的1800多个小区（注：本次活动11地均公告了旧房收购范围参考小区清单，该清单仅供参考，旧房所在小区不在清单内但旧房符合建成时间、面积等要求的，也可报名参与本次活动）。

全市11地收购的旧房，建成时间要求均确定为2010年1月1日前，较前次放宽五年。

旧房建筑面积要求方面，市区均确定为140平方米及以下、“两市两县”均确定为144平方米及以下，较前次的120平方米及以下的要求也明显放宽。

关键词：便捷、高效

全流程线上“跑”

最快20天搞定

本次活动不再专设线下报名点，改为线上报名。换房人实名登录“浙里办”后，按旧房所在行政区域进入相应区域专题报名（意向申请），无需上传产权证等资料，只需简单补充填写部分信息即可完成意向申请。

事实上，本次活动通过大数据应用实现数智化服务，全流程都通过“浙里办”APP-“房屋租售”版块-“以旧换新”专题线上集成，便捷、高效——在全程都顺利的情况下，换房人从报名到旧房被收购再到领取电子抵价券和换购券、完成新房网签，只要20天就能全部搞定，较之前起码缩短两个月。

每一道流程的办理进度，包括意向申请是否审核通过、新房认购登记顺序号、踏勘是否通过、旧房最终评估价格、换购券和抵价券是否发放等等，换房人都可线上查询，并有手机短信通知和提醒。

另外，考虑到部分群体可能手机操作不熟悉，本次活动各地基本都设立了线下接待咨询点，有需要的换房人可至线下接待咨询点咨询活动相关问题、让工作人员帮助进行线上报名等操作。

前次活动备受换房人好评的“码上找房”应用，本次也集成进了“浙里办”的“以旧换新”专题。换房人可线上查看纳入各地新房项目库的各个楼盘具体信息，包括楼盘位置、在售房源面积和套型、“一房一价”表等。本次活动首批纳入新房项目库的在售楼盘共计175个，基本涵盖11地主流在售楼盘，新房房源总计3.1万余套，可满足刚需、改善等各类换购需求；线上同时为换房人提供AI助手，可让AI帮忙筛选符合自己换购条件的新房房源。各地均表示，后续活动开展期间将对新房项目库楼盘作动态更新，尽量将换房人购买意向强的在售、新开盘楼盘纳入。

关键词：满足需求

市六区+高新区旧房可跨区换购新房

多地允许多套旧房并起来换购一套新房

本次活动，市六区和高新区视作一个区域。各区换房人在意向申请审核通过后，可跨区认购纳入各区新房项目库的楼盘新房，即比如旧房在海曙的、新房可以选买到鄞州。

同时，考虑到不少旧房面积小、总价低而新房相对总价较高，本次活动，海曙、江北、镇海允许换房人或其配偶、直系亲属的多套旧房抵价券合并换购一套新房，鄞州、北仑也允许最多2套旧房并起来换购一套新房。但需要注意的是，此类换购，2套或多套旧房需在同一个区，并且换购的新房也必须在该区，即比如只允许多套海曙的旧房并起来买海曙的一套新房、2套北仑的旧房并起来买一套北仑的新房，而不允许比如一套海曙的旧房+一套江北的旧房并起来买一套鄞州的新房。

“两市两县”此次为首次开展“以旧换新”活动，各自封闭运作。即比如慈溪的旧房被收购后换房人只能购买慈溪的新房，而不能换购市区或其他县（市）的新房。

另外，为更好满足换购需求、提升换房人购买能力，部分地方还在本次活动中推行创新政策。像北仑，允许在换购新房时在抵价券、换购券外再叠加使用拆迁房票；对于4层及以上多业主旧房整幢回购的，评估价可在原有评估价基础上上浮5%。像慈溪，对多层多业主二手住房整幢回购的，换购券价值提高为抵价券价值的15%、最高不超过15万元。

与前次一样，本次活动也允许旧房抵价券、换购券转给换房人配偶或直系亲属【父母、子女、祖父母（外祖父母）、孙子女（外孙子女）】使用，无需更名，提供身份关系证明即可。

同时，11地均明确，已参与2025年度宁波市商品住房“以旧换新”活动但未完成收购换新的换房人，继续申请参与本期活动的，经原活动评估的旧房评估价格3个月内有效，不用再另行评估。

特别提醒事项

（1）意向申请环节

因本次活动全流程进度通过手机短信告知和提醒，换房人在线上填写《以旧换新意向申请书》时，务必留常用手机号，同时取消对收购主体发送短信（短信开头为各地收购主体名称）的屏蔽、以免错过。

另外，在意向申请环节，对2人及以上共有产权的旧房，允许其中一位产权人申请并签名即可，但后续到签订《旧房收购协议》、旧房过户环节时，需要全部共同产权人到场签署、办理，无法到场的须出具有法律效力的委托书。

与前次不同，本次活动意向申请不设明确的截止期，只要活动未结束，即可随时提交意向申请——活动结束的标志，多数地方均明确为新房网签套数达到公告确定的数量。同时，考虑到有跨区选购新房、多套旧房并起来换购一套新房等因素，本次活动除高新区明确定量收购20套旧房外，其余各地的旧房收购套数也是不确定的。

另外需要注意的是，慈溪、余姚、宁海、象山四地明确，将根据报名人数并结合旧房收购套数或新房网签套数，按报名顺序实施轮候制。

对于意向申请参与本次活动的旧房不符合收购条件、资格审核不通过的，推荐换房人通过今天同步启动的“帮卖换新”活动出售旧房、换购新房。

（2）新房下定环节

①需新房下定后才会安排旧房的踏勘、评估，先到先得。

本次活动的流程与前次最大的不同，除了线上报名外，换房人在报名成功（意向申请审核通过）后，必须先完成新房下定——到纳入活动新房项目库的意向楼盘选好新房并支付意向金、签订《新房认购协议》并让楼盘工作人员将协议上传至本次活动线上后台，然后收购主体按照后台显示的新房认购登记顺序号依次安排旧房的踏勘、评估，而不再按前次的多孩家庭优先、按摇号摇出顺序号依次评估。

因新房认购登记顺序号即是后续安排评估先后次序的依据，换房人务必在完成新房下定手续后督促楼盘工作人员尽早上传《新房认购协议》。

②在新房下定环节须确定新房购买人。

因旧房抵价券、换购券可转给换房人的配偶或直系亲属使用，本次活动规定，在新房下定环节即须确定新房购买人，确定的新房购买人即对应为后续新房网签人——比如在新房下定环节确定的新房购买人是换房人，而在新房网签时换房人想把房子写到儿子名下，那届时换房人儿子是无法新房网签的。

同时，因“换房退个税”政策（注：旧房如过户时缴纳了个税的，在旧房过户后一年内在同一城市购入新房，旧房产权人可享受个税退返）已延续实施至2027年底，且政策规定享受退个税的条件之一是旧房产权人须为新房网签人或之一，换房人在本环节确定新房购买人时，务必注意是否会影响享受退个税政策问题。

③新房允许改定、退定，但有一个时间点很关键。

这个时间节点，即签订《旧房收购协议》。

在新房下定后至签订《旧房收购协议》前，这期间换房人可随时改定（在同一楼盘换选其他房源）、退定（换选其他楼盘，或取消购买新房、退出活动）；退定的，房企会在退定后承诺时间内无条件退还新房认购意向金；改定的，不改变新房认购登记顺序号，不会影响后续评估次序。

而在签订《旧房认购协议》后，新房认购意向金将转为新房定金。需要注意，如果是在签订《旧房收购协议》后改定、退定，房企可能会“吃没”新房定金。

（3）旧房签约

旧房签约，即在旧房最终评估价出来后，与收购主体作收购洽谈、签订《旧房收购协议》。这里要特别注意，各地普遍对收购洽谈后必须在多少个工作日内签订《旧房收购协议》有明确规定，逾期不去签约，收购流程就会终止。

还需要注意，有的地方规定，在旧房签约之前，旧房有按揭或抵押贷款等的须结清，须交存或续存物业专项维修资金的须按规定标准足额交存或补足，须办理土地性质“划拨转出让”并补缴土地出让金的须办理、补缴完毕。

（4）旧房过户

同样，各地对换房人签订《旧房收购协议》后必须在多少个工作日内完成旧房过户手续有明确规定，逾期不过户，收购流程也会终止。

还需要注意，上述旧房结清贷款、交存或续存物业专项维修资金、补缴“划拨转出让”土地出让金等的要求，有的地方规定，须在旧房过户前完成。

（5）领取抵价券、换购券，完成新房网签

换房人和收购主体完成旧房交割后，收购主体就会很快发放抵价券和换购券。需要注意，本次活动这两张券都是电子券、不再发放纸质券，换房人可在“浙里办”的“以旧换新”专题中查看两张券是否已发放、已发放的票面金额是否无误。

和前次一样，这两张券只能一次性同时使用、不能折现，换房人用券抵付新房房款，且新房合同网签总价须≥抵价券+换购券金额，抵付后新房房款不足部分换房人可按规定申请办理商业银行或公积金贷款。

走到这步后，要特别特别注意——各地普遍都规定了两张券的使用期限，一般是发放后15个工作日内必须完成新房网签，逾期未网签的，两张券作废；并且，收购主体有权将旧房过户回换房人，两次过户双方的税费均须由换房人承担——这会是很大一笔钱！

另外，允许多套或2套旧房并起来换购一套新房的地方都规定，不管是几套旧房并起来买一套新房，旧房抵价券金额可合并计算，但换购券金额最高依然不能超过10万元，而不是可以简单合并计算。

最后一个注意事项：本次活动突出“先到先得”，换房人务必早点把新房看起来，尽早完成新房认购，领券后尽早完成新房网签。

编辑：余涌 审核：程旭辉