车库地面坑洼，积水严重。(仇龙杰摄)
车库地面坑洼，积水严重。(仇龙杰摄)
物业2017年4月份张贴的提醒公告。(仇龙杰摄)
车库坑洼如山地，交付6年难修，房产商破产，业委会瘫痪，还有比这更惨的小区吗？
8月22日，网友“在水一方2017”通过中国宁波网民生e点通问政平台发帖反映，东钱湖恒元悦居公寓地下车库6年来地面坑洼，积水漫过脚踝，照明不足，严重影响住酒店的游客和居民的出行安全。网友希望有关部门尽早介入处理，填补坑洞，以免发生意外伤害事件。
据了解，这已经是该网友第七次反映此问题。
车库缺少管理问题多业主、租客很烦恼
七次投诉，究竟是怎么样的棘手问题以致一直整改不了？其中是否有什么隐情？
9月5日，小e来到恒元悦居公寓，看到地下车库有两个出入口，两处岗亭都没有人管理，栏杆处于开启状态，车辆可以随意进出。
地库出入口无人管理。(仇龙杰摄)
车库地面坑洼，积水严重。(仇龙杰摄)
走进地下车库，小e被眼前的景象震惊了，只见车库地面虽是水泥地，但许多地方破损严重，路面坑洼如同月球表面。这些不规则的坑洼大大小小、高高低低，分布在车库内的各个区域。其中不少坑洼处都有积水，业主经过这些地方都十分小心。“现在是晴天，地下车库都有这么多积水，雨天的时候这些积水更深，基本上都能漫过脚踝。”业主王女士说，小区2012年交付，到现在已经6年了，可车库一直是这般模样，让人望而却步。
小e见到，地下车库内安装了一些照明灯，但是因为数量不够，许多地方依然很黑，王女士告诉小e，住户没办法只好开启手电筒回家。
租客黄先生从今年年初搬入小区后才发现地下车库质量问题严重，“关键是没有人负责，也没有人牵头”。他告诉小e，其间只有一次见到物业张贴了公告，施工人员对部分地面进行修补，把几处不平整的地面用水泥抹平，后来就没动静了，当时只是修复了三分之一的区域，剩下的坑洼处并没有继续动工。
黄先生认为，他们都按时上缴物业费，物业应该起到管理以及修补的义务。“我和物业公司沟通过，他们说没有资金。退一步说，现在这里所有业主和租客一起出一些钱，将这个地下车库整修一下，我也是愿意的，只是不知道谁来牵这个头。”
车库未移交开发商破产物业没资金很为难
在采访过程中，小e在车库另一端的出入口看到一名物业人员正在清扫车库地面，经询问，这位工作人员告诉小e，开发商至今为止都没有将地下车库移交给物业，现在产权仍是恒元置业的，“之前的业委会不同意收取停车费，所以这个停车场一直是免费的，但是里面的公共能耗一直都是物业在承担，我们平时会定时进行保洁工作。”
物业工作人员清扫车库地面。(仇龙杰摄)
经了解，恒元悦居有产权的单身公寓共计373套，其中73套由开发商恒元置业委托给子公司用于酒店经营，剩下的300套用于对外出售。公寓项目2012年交付，房子为精装交付。
据亚太酒店物业恒元悦居物管中心一位负责人称，当初地下车库本身就存在质量问题，开发商装修过程中，大量装修建材堆放在此，大货车碾压，使得车库地面损坏严重。交付时，开发商承诺会进行维修，修好后再移交给物业，可到了2014年，开发商明确说拿不出钱来维修，而到2015年，开发商被银行告上法院，开始组建清算组，2016年正式宣告破产。
该负责人表示，开发商拖欠物业各种款项累计超过一百万元，至今都没有结算，“我们小区没有专项维修资金，没有物业经营用房，也没有收取停车费，目前仅靠3.8元每平方米的物业费和2元一平方米的公共维修费，而且每年只能收上来60%左右，实在难以维持。”
该负责人表示，地下车库的一系列问题他们也很头疼，“虽说没移交我们也得管，地库中那么多垃圾我们也一直在清理，灯光照明等公共能耗也是物业全额承担。之前地库中最深的坑洞足足有十几厘米，考虑到业主安全，我们用水泥、砂浆补了五十多平方米。由于单身公寓项目建筑面积较小，可收费面积总共也只有一万多平方米，物业年年都是亏损的，实在没有资金维修和管理这个地下车库。”
业委会解散业主不愿出钱修车库
地下车库尚未移交，开发商破产没法修缮，物业又缺少资金，那么恒元悦居公寓的业委会能否召开业主大会讨论解决这个问题呢？
物业工作人员告诉小e，之前有过一届业委会，今年五月份到期后至今都没有换届选举，“业委会应该算是解散了，原业委会主任已经把公寓房也卖了，其他几位负责人也没有再出面。”
“我们希望能成立新的业委会，召开业主大会讨论如何解决车库问题，现在物业一共15个工作人员，要做所有的事情，而且这个项目年年都亏损，我们希望新的业委会能选聘新物业公司，或者将现在的包干制换成酬金制，这样至少不会亏。”物业负责人表示，对于地下车库一系列问题，建设区、物业办、街道、社区居委会也讨论过多次。由于这里是商业楼盘，政府不负责出资，只能通过业主自筹，而业主中因十之八九都是用作出租的，因此并不愿意出钱。
小e好不容易找到一位购房入住的业主，询问是否愿意成立业委会，该业主表示无所谓。“业主们是否愿意筹集资金维修地下车库呢？”当被问到这一问题时，这位业主告诉小e，“当初一万六买的房子，现在只能卖一万块，大家都亏得厉害，而且开发商也破产了，要我们再出钱修车库是不可能的。”
小区当初是否交过专项维修资金？
根据2011年底颁发的《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则(试行)》，自2011年4月1日起，领取预售许可证(现售备案证)的新建商品房屋(含经济适用房、限价商品房)；建设单位为代交人。对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定，最小以幢为单位，由业主自主选择建立物业专项维修资金账户；业主代表为办理人。
小e查询得知，该楼盘的开盘时间为2011年2月26日。在此规定出台之前。因此，小区可能并不存在这笔专项维修资金。
随后，小e也从亚太酒店物业处确认，今年8月31日刚刚开过协调会，当时东钱湖建设管理局、东钱湖镇社区管理委员会、钱湖丽园居委会、酒店方代表和业主代表都有到场，“会上专门讨论过专项维修资金这回事，政府部门表示没有这笔钱。”
社区将促进业委会换届工作
那业委会成立是否还有希望呢？
钱湖丽园社区工作人员告诉小e，恒元悦居因为建设单位遗留问题较多，且房产公司已经破产清算，地下车库未完工至今一直处于烂尾状态。“业主多次向我们反映了地下车库的问题，从我们社区的角度，目前能做的就是尽全力促成业委会换届选举。”
据了解，恒元悦居项目分A、B、C、D四幢，其中A幢大部分面积是酒店，而业委会换届选举必须投票率和面积率双过半，如果酒店方面不参与投票，业委会很难换届成功，后面一系列工作都没法推进。
目前社区、街道领导已经联系酒店负责人，并上门做工作，要求酒店方作为大产权业主必须支持业委会换届选举，酒店方表示会积极配合。“业主入住率不高，其中90%都是出租或空置的房子，目前我们尝试联系全体业主，但确实存在很大的困难，我们会争取做好业委会的换届工作。”
律师：可按合同约定通过破产管理人向开发商主张权益
那么面对这样的窘境，业主还能有什么法子来应对呢？
浙江甬泰律师事务所许静芳建议，面对这样的情况，业主或购房人可以通过下列方式解决：
第一，在开发商破产重整期间，人民法院已经指定了破产管理人，业主或购房人可以按《房屋买卖合同》约定通过破产管理人向开发商主张权益。
第二，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第三条：具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主，购房人应当按照本办法交存专项维修资金。《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条：各类物业的业主，应当按规定交存专项维修资金。物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有的建筑面积交存；未出售房屋的专项维修资金，由开发商按照规定交存。
因此，恒元悦居可以通过使用专项维修资金来维修共用部位、共用设施。
如需使用专项维修资金：如成立业主委员会的，由业主委托或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请；如未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或者受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。
恒元悦居新一届业委会能否在各方努力下成立？地下车库能否修好？相关进展，小e将继续跟进。小e也希望该物业所有业主能齐心协力，共破难题。(中国宁波网民生e点通仇龙杰)
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编辑： 吴旻纠错：171964650@qq.com
