新的发展阶段，城市如何实现更新

　　《城市更新》

　　秦虹 苏鑫 著

　　中信出版社

　　2018年10月

　　新的发展阶段，城市如何实现更新

　　朱晨凯

　　城市更新是研究城市发展的一个重要课题。秦虹是住房和城乡建设部政策研究中心主任，1988年迄今一直从事住房与房地产理论和政策研究，主持和参与百余项国家部委及地方科研课题。本书从规律、经验和制度三个维度，回溯了城市更新的历史，考察了大量鲜活的案例，有机结合了社会问题的解决和商业模式的探索。

　　作者认为，在一个城市从小到大的发展过程中，一定是城市扩张为主的发展阶段；但是当城市扩张到一定程度的时候，城市发展主要以更新为主。而城市更新也分两个阶段：最早的阶段是拆除重建；第二个阶段是实现城市有机更新。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的更新。城市的有机更新是变与不变的内在统一。

　　书中指出，城市更新的关键是文脉不能断。从发达国家的发展历程看，城市更新呈现如下规律：由拆除重建式的更新到综合改造式更新，再到小规模、分阶段的循序渐进式的有机更新；由政府主导到市场导向，再到多方参与的城市更新；由物质环境更新到注重社会效益的更新，再到多目标导向的城市更新。伦敦泰晤士河北岸是伦敦发展充分成熟的地区，25个左右的塔吊，基本都是区域的更新项目建设。比如在一个酿酒厂原址上改造成的建筑事务所，由旧厂房改造而来的新设计公司。千年城市要焕发活力，唯有持续不断地更新，但变化可以是翻天覆地的，城市的文脉却不能变，这是更新之后的伦敦仍是伦敦的关键所在。  

　　成功的城市更新，总是特别注重城市遗产的价值。在英国人的价值观里，建筑、音乐和文学是同等重要的艺术载体。英国的古典建筑往往给人留下极为深刻的印象，从城堡到教堂，从酒店到住房，从办公楼到公共建筑，英国建筑因为其风格独特、保存完好而成为人们生活和记忆中美好的一部分。而在这些传统建筑之间，混杂着许多新式建筑，或独立成楼，或混成一体，新旧建筑之间，古老的美与现代的美相映成趣，绝大多数是协调完美的，虽然少数也不尽然。这种新旧结合的表现形式，实际是城市更新要彰显城市遗产价值理念的表达。旧有建筑是城市的基因，承载着一座城市的历史文脉，具有重要的历史文化价值，只有充分“尊重”它们，才有成功的“更新”。  

　　城市更新也需要平衡政府、投资人、民众三者的需求。政府是城市更新的规划决定者，投资人是主要实施者，民众是最重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同参与的机制。如政府要制定因时制宜的法律法规，实施灵活的弹性规划管理，利用财政资金提供多元支持，构建多主体合作的体制机制，执行多种政策优惠的新区制度，采用独特的城市更新管理框架等。   

　　书中还研究了法国、德国、美国、日本、韩国和中国台湾的城市更新政策演变和著名案例，并从制度层面分析了城市更新的支持政策和保障措施。当下，中国从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的反映新时代要求的城市有机更新，在新的发展阶段，要实现我国城镇化从重数量的外延式扩张转变到重质量的内涵式发展的新型城镇化，本书的研究成果值得借鉴。

　　【精彩书摘】

　　■有机更新是城市更新的发展方向

　　中国的城市更新已经进入有机更新的新阶段，发展空间大。在中国的一线城市，甚至一部分二线城市，正在进入城市未来发展空间需求主要依靠存量更新给予支持的阶段。为什么会有这样的判断？因为我们总结了发达国家所经历的城市更新规律，再看中国的城市化，从而得出这样一个结论。中国的城市化率去年是58.5%，1979年改革开放之初是20%，到2010年约为50%，中国的城镇化率从20%到50%，一共经过了30年时间。对比来看，美国的城镇化率从20%到50%走了60年，英国走了100年，而中国用30年完成了发达国家和地区所经历的城镇化的过程。

　　城镇化的速度快，意味着我们过去的建筑需要更新的空间比较大。以北京为例，一些即将关门的商场、大量招待所、以单位为主建造的办公楼等都不再适合现代需求，都面临着“怎么改”的问题。伦敦、纽约、东京、首尔等国际化城市有很多值得借鉴的经验。比如，在伦敦，到处都是街道上新旧建筑的交替显现，旧的电厂变成艺术馆、以前的集市变成新的购物中心，古老的美与现代的美相映成趣，这种新旧结合的表现形式实际是城市更新要彰显城市遗产价值理念的表述。   

　　政府应当建立科学的管理机制。我们过去的城市发展多为新建项目开发或拆除重建，所以有开发办、招商办，但一些成熟的、城市化率比较高的国家和地区，很多都有城市更新的专门机构，这一机构既负责管理，也负责指导。我们现在很多城市也有了城市更新办公室，这是一个很好的开始，有利于有序、而并非盲目地进行管理。

　　■城市更新首先需要城市创新

　　城市更新的核心动力来自消费升级和新科技的推动。把握消费者的心理，对空间进行创新再造，并将科技和艺术结合，增强消费者的体验感。消费者的体验是未来的一切。 城市更新首先需要城市创新。城市创新中重要的一点就是让实空间和虚空间实现无缝连接。从实空间场景来看，有三种类型：新办公、新商业以及混合空间。  

　　新办公强调空间的效率和人本服务。“Hi Work”（海沃克）是我们进行新办公实验的写字楼服务品牌，提供面向传统办公的升级服务，共八项升级服务：共享大堂、健身空间、共享办公、配套商业、可变办公、共享会议室、企业服务和城市广场。其中可变办公，就是可变空间的精装办公，可以帮助租客节省装修成本和时间，最终能够营造一个全新的办公体验。新商业的内涵也很难定义，借用一句话来表示：让慢的更慢，让快的更快！“快”和“慢”都是让人获得更好的体验，比如，盒马鲜生超市，可以让消费者在超市里购买，由超市物流直接送货到家，做到线上线下一样便捷；又如，无印良品，它已经变成了一种生活方式，有超市、酒店、书店，还有菜市场，最终是营造一种文化消费体验。    城市创新的方法需要用“低维创新+高维创新”。什么是低维创新呢？就是基于现实的底层创新，并不断往上走，形成规模消费、商业模式、创新市场。什么是高维创新呢？从未来看现在，看消费者需求的必然趋势，然后用现代金融的手段和商业扩张的方法去布局。只有将低维创新和高维创新两者结合才是未来的方向。

　　■如何把低效的资产启动起来？

　　城市更新如何把低效的资产启动起来？这需要三把动能钥匙。  

　　第一把钥匙是体验。例如，亚马逊（Amazon）的无人超市。它让我意识到传统的办公和商业竞争力下降了。新的零售代表未来，因为它们才能满足未来消费升级的需求。而城市更新就是需要用新的空间来提供更高的效率和更好的体验。我认为体验是最重要的，因为只有好的体验才能激发我们内心的需求。

　　第二把钥匙是场景。在一次关于城市更新的海外游学中，我对一个伦敦的“Citizen M酒店”产生了特别深刻的印象。这个酒店房间只有十几平方米，但把酒店大堂变成了共享办公的场所，使它的房价跟旁边的希尔顿酒店不相上下。所以资产的价值不在于装修得多么豪华，而在于如何把这个空间变成一种场景。  

　　第三把钥匙是情怀。这个词与稻盛和夫的一个故事有关。稻盛和夫在年轻的时候为发明出一种特殊材质的陶瓷，非常努力工作，直接睡到了实验室。他想找到陶瓷中的一个填充物，但经过上千次的实验都没有成功，他接近崩溃了。一天他在实验室里醒来，碰倒了一个罐子，里面流出了一种液体，他就把这种液体填入陶瓷中。这个偶然的行为使新型材料的陶瓷研制成功。后来稻盛和夫回忆此事总结，“情怀之所以能产生巨大的能量，成为一把动能的钥匙，就是因为它不仅能够感染自己，有时还可以带来好运”。