刚刚过去的“十一”黄金周，从全国重点18城市二手房市场、租赁市场以及宁波新房市场观察，并对比去年同期市场数据，对今年房地产后续市场有积极的参考意义。
二手房市场：二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中
在今年特殊的政策影响下，今年“十一”黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。
据贝壳研究院数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。
“十一”期间的市场同期表现与9月份类似，9月份二手房市场交易量同比增长20%，前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。
今年“十一”期间成交均价也比去年同期上涨。贝壳研究院数据显示，今年”十一“期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。
“十一”期间市场的同比增长幅度较大，主要是由于疫情后政策的的延后效应。主要表现在于：改善型换房需求提升。与去年同期相比，重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加，挂牌量与成交量双高，表明市场交易主要来自于业主换房需求；中高价位房源成交占比提高，其中北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升，在上海，300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升。另外，广州也呈现出高总价房源交易占比上升的态势。
但是从短期看，今年黄金周市场总体走势仍向下。9月份二手房市场比8月份下降14%，“十一”第一周市场比9月继续降温。主要表现是：受节日因素影响，重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%；18城中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明，7月份以来的调控政策效应正在释放。
从市场预期看，“十一”黄金周期间，业主市场预期基本延续了去年的情况，但不同城市的分化比较明显。
深圳和上海的业主涨价预期相对较强，并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温，挂牌量减少，表明一定的待价惜售心态。
杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。
长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。
综合分析，今年“十一”黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但是我们也看到市场短期的预期分化，除了深圳、上海、杭州、广州外，其他城市市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。因此，我们预计，今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。
租赁市场：预计10月份租赁市场将持续低温运行
租赁市场成交量下降，重点18个城市总成交量环比下降30.9%，租赁市场淡季渐冷；近五年十一黄金周租金持续下跌，今年达最低水平，环比下降3.0%，同比下降5.5%；预计10月份租赁市场将持续低温运行。
全国重点18城十一黄金周租赁市场成交量环比下降30.9%。依据贝壳研究院数据，2020年十一黄金周全国重点18城租赁成交量环比上一周下降30.9%。全国重点18城整体租赁市场活跃度持续降低，市场逐步变冷。分城市来看，各城市租赁成交量均环比下降，成都、武汉、济南、杭州、深圳和长沙市六个城市租赁成交量降幅均超过30%，其中南京和上海市降幅超过40%。
总体租金水平小幅下降，环比下降3.0%，同比下降5.5%。依据贝壳研究院数据，2020年十一黄金周全国重点18城平均月租金水平为39.8元/平米，环比前一周下降3.0%，同比下降5.5%。自2016年开始，全国重点18城十一黄金周的租金水平四连降，今年达到近五年最低水平。分城市看，南京、天津和长沙市三个城市租金水平呈现环比上涨，涨幅均在4%以内，其他城市均呈现下降态势，降幅均在10%以内。同比来看，上海和深圳市的租金水平同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期，降幅均在12%以内。
低温运行。按照历年租赁市场规律，9月至12月份是租赁市场市场淡季，租赁需求持续减弱。在疫情因素的叠加影响下，9月之后租赁市场开始变冷，10月租赁市场活跃度将继续下降，市场低温运行。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。
宁波新房市场：预计年底之前市场将保持稳定
数据显示，“十一”黄金周，宁波新房市场成交套数同比2019年同期增长2.3倍，但仍未达到2018年十一黄金周的成交套数峰值。
至于增长的原因，业内专家从三方面进行分析：第一，开发商在节前释放打折促销信息，海景房等涉及旅游度假的住宅项目购买热度回升；第二，长三角一体化以及上海、杭州、宁波共同打造的杭州湾大湾区等规划利好，拉升市场发展潜力预期；第三，虽然宁波2020年7月连续两次出台政策调控楼市，但整体来看还是鼓励刚需入市的，另外宁波全面放宽人口落户，政策利好具备加成条件。因此，今年黄金周新房市场成交量出现加大幅度的回升。
从累计成交数据看，2020年1月-9月宁波新房市场成交套数累计同比增长1.9%，成交面积累计同比增长0.8%，新房市场总体刚刚追平去年同期。未来随着调控政策的逐步落地，以及年度最后一个成交黄金周的结束，预计年底之前市场将保持稳定。
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